ＲyanのBlog

一.前言:
最近剛好有人和我詢問如何處理 房客拖欠租金得事情 , 確認完情況後

想了想這似乎不是我第一次被問到這類問題 「簡先生,我的房客拖欠租金2個月了該怎麼辦?」「Ryan , 我的房客租約要到了可是避不見面怎麼處理阿?」

於是便靜下心來整理一下以前從業內前輩(同業) 、律師.....等等身上所聽到、學到的處理方式

二.確認租約情況及內容:

租約的情況一般可分為 A.定期租約 與 B.不定期租約 兩種 , 而 不定期租約 又更為麻煩 ; 所以千萬別讓產生 不定期租約 的情況

A.定期租約:
一般來說在租約期間發生以下情況時,屋主方可主張其收回房屋的權利.
1.房客違約使用，經房東阻止而仍繼續者（民法 § 438）。
2.房客遲付租金，經催告而仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾2期者（民法 § 440、土地法 § 100）。
3.房客違法或違約轉租（民法 § 443）。
4.房客乘房東不知或不顧其異議，取去留置物（民法 § 447）。
5.其他租約明訂房東得終止之事由。例如:簽訂租約時,房東有明定:兒子結婚時將把房子收回自住,而房客又同意.那依法是可以收回房子的!(民法§153)

B.不定期租約:
房客是因為和房東之間有租賃關係 ,即便就的合約過期而沒簽新的合約
你仍舊讓她住在裡面,就被認定為「不定期租賃關係 」,所以雙方依然有租賃關係,他有權利佔住在房子裡.
此時若想收回房租則需符合 土地法 § 100 之相關規定 ( 若標的為土地請參照 土地法 § 103 )

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

然後提前1個月寄發存證信函給承租人通知終止租約 , 主張因有土地法第100條事由之一發生 , 請對方於一定期間內遷讓並返還房屋。

C.租約內容:
在房客欠繳租金、失聯˙的情況下, 通常會面臨「遺留物」的問題
當我們不得不進去房屋內時,房客所遺留下來的物品必須先將其收拾打包後先儲放在其他地方,避免萬一房客突然又回來想要回私人物品而產生糾紛
但根據目前公布的「房屋租賃定型化契約範本」卻有約定「遺留物的處理方式
當房客返還房子後，或房客不返還房子、經房東限期催告搬離而不搬離者，遺留物就可任由出租人（房東）處理。若租約有相關約定，房東就可依約來處理其遺留物

三.寄發存證信函:

房客拖欠租金屬於民事上的糾紛,在對方不繳租金也不搬走的情況下,
容易遇到 房客失聯 , 然後開始有人跟房東說:「租約到期,本來就可以收回房子阿!  房東有權利開門進入自己的房屋內確認概況.」
但即便你在進入房屋前找了 社區管理員、里長、轄區員警 來陪同並錄影存證 , 仍有「侵入住宅」的疑慮存在 ,
所以個人建議 先解除雙方在法律上的租賃關係,才請法院協助以公權力強制執行方式趕人

友情提醒:
有看過房東跑去斷了房客的水電,來試圖讓對方搬走 , 但因為原本雙方就約定 水電費由房客自行繳納. 結果房東逕行提出停水停電的申請後,反倒觸犯了 刑法§ 304 的強制罪 ;此處的情況改為 房東逕行更換 門鎖 也是一樣. 

一般 建議以雙掛號的方式寄發存證信函 正本-戶籍地址、副本-租屋(通訊) 地址 若存證信函因房客去向不明都沒人收件而遭退回，此時應將存證信函內的意思,
再向法院聲請「公示送達」法院收到聲請後，裁定准予公示送達，再將公示送達登報後,就會生送達的效力
若對方逾期未遷出，才能向法院提起民事返還房屋之訴;待取得法院勝訴判決，再申請法院民事執行處幫忙執行.

此處提供一存證信函格式當作參考

台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋,租期自中華民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租金每月○○元整,須於每月○日前支付，此有租賃契約為證.
因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付，所欠租金以押金扣抵後，亦已超過二個月應納租金金額，爰依民法第440條之規定,
請台端於文到後○日內給付所欠之○個月租金共○○元整。如逾期仍未給付，本人將循法律途徑請求台端清償所欠租金，並以本函為終止租約之意思表示，不另通知,
請台端搬遷返還上開房屋於本人。為免訟累，希請配合照辦。

四.申請調解或提起訴訟:
通常會習慣性拖欠租金的房客大概,也不會理會先前寄發的存證信函 , 不然就不會玩失聯了 (攤手)
這時候可以選擇 A.調解 或是 B.直接訴訟

A.調解
利用設置在鄉、鎮、市公所的調解委員會或法院的調解庭，來取得具有執行名義的調解書；但當事人向法院提出調解的聲請，須另繳調解費用（向鄉、鎮、市公所的調解委員會聲請調解，原則上不收任何費用）
不過如果採用調解的方式來處哩,前提是雙方都要有意願來談.  如果有一方老是不到場或無法達成共識的話,還是要乖乖走法律途徑 (這裡想一下一般你我都有經驗的車禍事故調解就可體會了) 

B.向法院提起訴訟申請相關支付命令
支付命令送達債務人（即欠租的房客）並經過20日的法定不變期間後，房東可以支付命令連同支付命令確定證明書，作為「執行名義」，要求房客履行繳清房租的義務

這類的訴訟屬於「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」
依民事訴訟法 第427之規定,應適用簡易程序。一般審理到判決大約需要6個月左右，到時候判決如果確屬積欠房租的話，法官通常會判強制驅離。

強制執行法 §4 (第1項):
強制執行，依左列執行名義為之：
一 確定之終局判決。
二 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
三 依民事訴訟法成立之和解或調解。
四 依公證法規定得為強制執行之公證書。
五 抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
六 其他依法律之規定，得為強制執行名義者。

備註:
這個步驟須要寫訴狀,所以建議請委任相對應的律師代為書寫

五.強制執行:
完成步驟四取得了執行的名義後,若房客還是繼續不履行相對應的義務(繳納租金)
則房東便可以拿法院核定的調解書或支付命令（連同支付命令確定證明書），先到稅捐機關申請查閱房客名下的財產狀況（目前申請的規費是新台幣1,000元）
原則上，債權人（此處指房東）要向查報到的債務人（此處指房客）財產（包括動產與不動產）所在地的地方法院民事執行處聲請強制執行
藉時執行處的人會至現場履勘，請原承租人搬離，原承租人如不搬家時，原承租人即觸犯竊佔罪。

強制執行法§7 (第1項):
強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。
※若租約曾經公證，則上述步驟四的程序即可省略。只要完成步驟三，以「公證書」作為執行名義，直接跳到步驟五的程序即可。
※若租賃契約屬於定期租約，按民法§440的規定，房客積欠的租金必須達過兩個月以上金額，並經催告而不繳納時，房東才可以終止租約，要求房客限期返還房屋。
※若債務人名下沒有財產可供強制執行或查報沒有結果，房東只好向法院聲請發給債權憑證，以便保留將來當債務人有財產時，再次聲請強制執行的依據。

強制執行法§27 :：
債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發給憑證。 

個人見解:
我知道很多屋主都覺得出租房屋沒甚麼困難,自己的房屋條件很好每次刊登都很多人看很快就租掉了. 
但麻煩 租約  拿去公證一下吧!! 
雖然會衍生相對應的公證費用 以及 租金所得須乖乖申報繳稅.  但如果真的出了事情卻可以替你省下訴訟的麻煩.
當然也可以選擇時下常聽到的 「包租」、「代管」 來轉嫁風險!!